의회에바란다
| 잡초만 무성한 사천용현택지지구(공동화 해소) 도시관리계획 변경에 대한 의견 제출 | |||||
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| 작성자 | 강** | 작성일 | 2012.04.23 | 조회수 | 1734 |
| 『사천용현택지지구(공동화 해소) 도시관리계획 변경에 대한 의견 제출』 사천용현택지지구 2011. 5. 1 부동산 활성화 대책 후속조치에 따른 \"단독주택용지(점포겸용) 높이(층수)와 가구수 변경\"의 지구단위계획에 대하여 의견을 제출합니다 첫째 : 용적율은 150% 이하에서 180% ~ 200%이하로 상향해야 합니다. 둘째 : 가구수는 점포부분외 5가구 이하에서 6가구 이하 또는 폐지하여 완화해야 됩니다. 『지난 2012. 3.23일자 아래의 내용으로 사천시 공고 제2012-231호\" 사천용현 택지개발사업지구도시관리계획(제1종지구단위계획) 변경결정(안)\"을 공고하였읍니다. 1. 도시관리계획(제1종지구단위계획) 변경 결정(안) ❍ 위 치 : 경남 사천시 용현면 덕곡리, 송지리 일원 ❍ 면 적 : 단독주택용지 62,796.2㎡(택지개발사업지구 면적 494,384.7㎡), 215필지 ❍ 제1종지구단위계획 변경 결정(안)의 내용 용 도 건폐율 (%) 용적률 (%) 높이(층) 가구 수 비 고 기 정 변 경 기 정 변 경 단독주택용지 60%이하 150%이하 3층이하 4층이하 점포부분외 3가구 이하 점포부분외 5가구 이하 점포주택 ※ 다른 사항은 변경 없음. 2. 변경사유 : 준공된 택지개발사업지구는 준공일로부터 10년간 지구단위계획을 유지하여야 하나 택지개발업무처리지침 개정(국토해양부훈령 제709, 2011.05.31)으로 단독주택용지에 한하여 높이(층)와 가구 수를 변경 하고자함.』 첫째. 용적율 상향 없는 층수 및 가구수 변경은 의미가 없다는 것입니다. 당초 사천용현택지지구(사천행정타운, 사천택지지구, 사천신도시라고 지칭하기도 합니다)의 단독주택/점포겸용(이하 \"점포겸용\"이라 합니다) 택지의 건폐율은 60%, 용적율은 150% 였고, 건축면적의 40%이하를 점포로 건축을 제한하고, 가구수는 점포부분(건축면적의 40% 이내)을 제외한 3가구로 제한하였읍니다. 그런데, 금차 지구단위게획변경은 층수와 가구수를 3층 이하에서 4층 이하로, 가구수를 3가구 이하에서 5가구 이하로 변경하였을 뿐이라는 겁니다. 즉, 100평의 대지에 변경된 기준을 적용시 4층으로 건축시 층당 37.5평으로 지을수 있고 나머지 62.5평은 유휴지로 된다는 것입니다. 또한 3층으로 건축시 층당 연면적은 50평입니다. 둘째. 블록형 단독주택용지의 용적율보다 못한 점포겸용 용지는 부적합합니다. 국토해양부에서 발표한 2011. 5. 1 “부동산거래 활성화 대책”의 후속조치로 제1종주거지역에서는 가구수 제한이 삭제되고, 제1종전용주거지역에서는 5가구 이하로 층수는 2층에서 3층으로 완화하였고, 특히 블록형 단독주택용지의 용적율은 100%이하에서 150% 이하로 상향하였는데 사천용현택지지구의 단독주택/점포겸용 주택용지의 용적율을 당초 지구단위계획에서 정한 150% 이하는 블록형 단독주택용지보다 못하다는 것이 됩니다. 개정 2011. 5.31자 택지개발업무처리지침 제16조 제7항 제2호 제1종지구단위계획에서 1주택당(공동주택을 제외한다) 가구수는 해당 지역의 도시기반시설을 포함한 주거환경 여건에 따라 적정하게 계획하고, 주차장은 주택용지 내에 확보하거나 별도의 공용주차장을 확보하도록 하여야 한다. 다만 제1종전용주거지역에서 1주택당 가구수는 5가구 이하로 하여야 한다.) 제5호 블록형 단독주택용지의 용적률은 150퍼센트 이하(제1종전용주거지역의 용적률은 100퍼센트 이하), 건폐율은 50퍼센트 이하로 하고 층수는 3층 이하로 한다.고 개정하였습니다. 경남도로부터 2005. 12월에 지구단위계획 인가를 받아 2010.12월 토지조성이 완료된 사천용현택지는 5년간(1차 2008년도 12월, 2009년 12월말 2차례 연기 포함)의 기간이 소요되었는데, 최초 수립시에 용적율 및 가구수를 제한하여 현재에 이르고 있으나, 점포겸용 215필지 중 건축행위는 3~4개소에 불과할 뿐만 아니라 상업용지는 전무한 실정입니다. 2011. 5. 1자 부동산대책 발표전에 공동택지 2개소를 포함한, 근린상업용지, 주택용지 등 미분양택지가 80여 필지 였습니다. 셋째, 타지역의 택지지구와 비교시 토지의 효용성이 낮다는 겁니다. 타지역의 예를 들면, 2011. 4.11자 공고하여 분양된 진주혁신도시의 점포겸용의 건폐율은 60% 이하, 용적율은 180%이하이며, 3층이하(점포겸용 3가구 이하)로 3필지의 평당 분양가는 258만원(면적 300~348제곱미터)입니다. 그리고 2009. 6.30자 공고하여 현재 분양중인 양산물금1의 택지는 건폐율은 60%이하, 용적율은 200%이하이며, 3층이하(점포겸용은 1층 및 지하층에 연면적 40%이하, 4가구 이하)로 평당분양가는 166만원~250만원(197~233제곱미터)입니다. 구)토지공사에서 2008. 4.10자 공고하여 추첨분양한 사천용현지구의 평당 분양가는 최저 140만원~최고 210만원(215~350제곱미터)이고, 평균 분양가는 170만원 선으로 1종일반주거지역입니다. 또한, 사천용현지구의 3배 이상의 사업규모인 한국토지주택공사의 “매각공고” “마감된 공고”의 2008. 5.16자 김해장유지구의 점포겸용 36필지의 건페율은 60%이하, 용적율은 180%이하로 평당 분양가는 196만원(203~379제곱미터)이고, 김해율하지구의 15필지의 건폐율은 60%이하, 용적율은 210%이하로 평당 분양가는 182만원(179~317제곱미터) 선입니다. 따라서, 토지 100평을 기준시 \"진주혁신도시\"에서는 각각의 층을 60평으로 3층을(용적율 180%적용), \"양산물금1\"은 점포연멱적은 지하층을 포함하여 40%이내로 지하 20평, 지상 3층은 각각 60평씩(용적율 200%)의 건축행위를 할 수 있습니다. 하지만, 사천용현은 지구단위계획을 조정하여 층수를 4층으로 가구수는 5가구이하로 변경하였다고 하나, 건폐율 60%(용적율 150%)를 적용시 1층을 60평의 점포로 사용, 2층은 60평, 3층은 30평입니다, 그리고 4층으로 건축시에는 각층을 37.5평으로 1층은 점포, 2층은 1가구, 나머지 3층과 4층의 4가구의 가구당 면적은 18.75평인데 이는 방2개의 주택을 지어야 된다는 것인데 부양가족있는 가구는 입주를 기피할 것은 당연합니다. 그리고 나머지는 토지는 언급한바와 같이 62.5평은 유휴지가 되므로 토지의 효용성이 저하된다는 것입니다. 넷째, 잡초만 무성한 사천용현택지지구의 공동화가 우려에서 현실로 그리고 장기화된다는 겁니다, 사천군과 삼천포시의 행정통합 이후 부도심지로 육성하기 위해 조성한 본래의 취지와 다르게 2008년말, 2009년말(토지공사의 토지사용승낙을 받은 경우 건축은 가능하나 1건도 없었음) 2차례 연기하여 조성공사를 마무리 할 계획이었으나 지연되었고, 2년 3개월의 시간이 경과하였음에도, 아파트를 건축할 수 있는 공동택지 2곳(대동건설, 일신건설 분양후 워크아웃으로 계약 해지)은 주인을 찾지 못하고 있고, 특히 단독주택용지는 잡초만 무성합니다. 그 이유는 언론에 보도된 바와 같이, 타 택지에 비하여 높은 평균 분양가 170만원(최고가 210만원)인데, 100평의 택지에 평당 건축비 350만원을 감안하여 3층으로 건축시 69,500만원이 소요되는데, 수익성과 택지규모가 소규모여서 선뜻 건축행위를 하지 못하고 있는 실정으로 사천신도시(택지지구)의 공동화가 현실화 되었고, 장기화되고 있는 것을 사천시에서도 부인하지 못하고, 장기간 활성화 방안을 강구중인 것으로 압니다. ※ 2010-06-15자 뉴시스 〚준공 앞둔 사천시청변 新도시 공동화 우려〛참조 그리고, 2011. 5. 1자 국토해양부의 부동산 활성화대책을 발표하였는 바, \"건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안\' 내용 중 \'택지개발지구 내 단독주택 가구 수 제한 규정 폐지 등\' 을 반영한 \'택지개발업무처리지침\'을 5월 31일부터 시행한다\"고 밝혔고, 이미 준공된 택지개발지구에 대해서도 금번 제도개선 내용이 적용될 수 있도록, 지구단위계획 수립 후 10년(신도시는 20년)이 경과하지 않았더라도 1회에 한해 지구단위계획을 변경할 수 있도록 했습니다. 다섯째, 지역실정에 맞게 도시관리계획(지구단위계획)을 변경하여야 합니다. 국토해양부에서 2011. 5. 1자(건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안발표) 및 2011. 5. 30자(택지지구내 단독주택 가구수 제한 규정 폐지)에 배포한 자료에 따르면 기 준공된 택지개발지구에 대하여는 지구단위계획 수립 후 10년이 경과하지 않았더라도 1회에 한하여 지역실정에 맞게 지구단위계획을 변경할 수 있도록 하였는데, 층수와 가구수는 완화하고 용적율은 종전과 마찬가지로 150% 이하로 적용한다는 것은 도저히 이해가 되지 않습니다. 2011. 5.31 국토행양부훈련 제709호 부칙 제3조(지구단위계획의 특례)에 따르면 “제36조 제2항에 불구하고 이 지침 시행후 1회에 한하여 변경할 수 있다”고 하였는데 이는 신규지구(택지조성이 진행중도 포함)에 대하여 층수, 가구수, 용적율(관보 17643호 국토해양부 제2011-702호 97쪽 “2011년 11월 별내지구 이주자 택지에서의 가구 수, 층수 및 용적률 제한을 5가구, 3층, 180%에서 7가구, 4층, 200%로 확대)를 완화하여 적용되는 것으로 해석이 가능하며, 기 준공된 지구(신도시 등)라 함은 토지 조성이 완료된 택지로 층수와 가구수를 지역실정에 맞게 도시관리계획(지구단위계획)을 변경한다면, 건폐율과 용적율도 지역실정에 맞게 조정할수 있다고 봐야 할 것입니다. 국토해양부 2011.11. 7자 보도자료\"단독주택 층수 규제완화 공염불\"에서 지구단위계획 변경 추진 현황표(\'11.10월말 기준)상의 *변경 완료지구(5개)의 지구단위게획 변경한 사항을 정리해 봤읍니다. 청주시 일원의 택지개발사업 완료지구(용암1지구외 10개 지구) 제1종 지구단위계획 변경결정에서 층수는 3층 이하에서 4층 이하로 및 가구수 제한은 없애고, 용적율도 완화한 사례가 있습니다. 1) 청주산남3지구 : 사업기간(\'99.3월~\'07.12월), 면적(1,121,884제곱미터), 건폐/용적율(60%이하/200%이하) -> 건폐용적율(60%이하/200%이하), 가구수/층수(점포부분외 3층이하/3가구-> 4층이하/제한없음) 2) 청주성화1지구 : 사업기간(\'02. 7월~\'08. 5월), 면적( 464,002제곱미터), 건폐/용적율(60%이하/180%이하) -> 건폐용적율(60%이하/200%이하), 가구수/층수(점포부분외 3층이하/4가구-> 4층이하/제한없음) 3) 청주성화2지구 : 사업기간(\'05. 7월~\'11. 6월), 면적( 522,600제곱미터), 건폐/용적율(60%이하/200%이하) -> 건폐용적율(60%이하/200%이하), 가구수/층수(점포부분외 4층이하/4가구-> 4층이하/제한없음) #고시공고 게시 번호 216.510번, 제목 : 청주 성화2지구 택지개발사업 예정지구지정변경(4차), 개발계획변경(4차) 및 실시계획 변경(3차)승인 고시 2011.6.13자 4) 청주강서1지구 : 사업기간(\'98. 6월~\'08.12월), 면적( 673,800제곱미터), 건폐/용적율(60%이하/200%이하) -> 건폐용적율(60%이하/200%이하), 가구수/층수(3층이하/3가구-> 4층이하/제한없음) 5) 대전도안지구 : 사업기간(\'03.12월~\'11. 6월), 면적(6,112,097제곱미터), 건폐/용적율(60%이하/150%이하) -> 건폐용적율( 60%이하/150%이하), 가구수/층수(3층이하/단독주택 5가구, 점포겸용(지상1층, 지하1층 포함외 3가구이하-> 3층이하/제한없음) 청주시청 홈페이지 -> 고시공고 게시 번호 224.581번 2011. 8. 25자 보시면 고시공고 아래의 청주시 공고 제2011-693호 있읍니다. 더불어, 같은 법 제36조 제2항의 단서조항(제2호. 도시기본계획의 변경 등 다른 계획의 변경에 따른 경우, 제3호. 도시관리계회의 정비)을 택지만 조성되었다고 하여 동일하게 적용하는 것은 2011. 5. 1자 부동산 대책과 상충하는 것입니다. 2010. 12.31일 토지 조성이 완료된 사천용현택지의 경우 점포겸용 215필지 중 현재 3~4필지에서 건축행위가 이루어지고 있습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제4호(도시관리계획) 가호(용도지역․용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획), 제5호(지구단위계획), 제15호(용도지역), 제16호(용도지구)의 내용은 토지 이용의 증진과 건축물의 용도/건폐율/높이 등의 완화도 포함되어 있습니다. 이에 따라, 사천시에서는 국토법 제21조(지방의회의 의견청취) 및 제28조(주민과 지방의회의 의견 청취)에 의거 주민의견청취를 진행중에 있고, 택지지구의 활성화를 위하여 지구단위계획 변경을 위한 타당성 검토를 위한 용역을 실시중인 것으로 압니다. 결 론 사천용헌지구의 도시관리계획(지구단위계획)을 건폐율 60%이하로, 용적율을 150%이하에서 180% 이하로, 층수를 3층에서 4층이하로, 가수수를 점포부분외 5가구 이하에서 점포부분외 6가구 이하로 완화한다고 하여 모든 토지소유자가 건축가능한 상한까지 건축하는 것은 아닙니다. 금차에 지역여건등을 감안하지 않고 지구단위계획을 변경하면 10이내는 변경할 수 없고, 설사 변경(안) 이내에서 건축행위가 이루어진다면 신축한 건축물을 멸실하기 20~30년 이내에는 재건축하기는 어려울 것입니다. 따라서, 택지개발지구 중 소규모인 사천용현택지지구 면적과 주변 편의시설 등이 전무한 실정인 택지지구에 건축행위가 이루어 지겠읍니까? 사천용현택지지구의 활성화를 위해서는 층수(3층이하 ->4층이하)와 가구수(3가구 이하 -> 5가구 이하) 완화로는 부족하므로 층수는 4층 이하로, 가구수는 6가구 이하 또는 타지구처럼 가구수 제한을 폐지(국토해양부 2011. 5. 1 부동산 대책에서는 가구수 제한을 폐지)를 검토하여 완화하여야 한다는 것입니다, 용적율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 정하여진 1종일반주거지역 용도지역별 건폐율 60%이하, 용적율 200%이하(사천시 건축조례에서는 170% 이하)로 규정하고 있으므로 사천용현지구의 도시관리계획(안)을 반영시 용적율을 최소 180%이하 또는 200%이하로 변경되어야 택지지구의 활성화가 될 것입니다. 준공 앞둔 사천시청변 新도시 공동화 우려 기사등록 일시 [2010-06-15 15:54:58] 【사천=뉴시스】박세진 기자 = 경남 사천시청사 주변 신도시 조성사업의 준공이 얼마남지 않았지만 분양률 저조로 당분간 공동화현상이 우려된다. 통합 신청사 주변을 새로운 중심지로 개발하기 위한 이번 사업은 옛 토지공사, 지금의 토지주택공사에서 시행을 맡아 총 사업비 1012억 원으로 2005년 12월 착공했다. 토지주택공사는 용현면 덕곡·송지·구월·금문리 일대 49만㎡에 인구 1만여 명을 수용할 수 있는 택지를 개발, 올해 말 준공할 예정이다. 하지만 올 연말 사업이 준공되더라도 부지 분양이 제대로 되지 않아 한동안은 곳곳에 빈터가 남아 있을 것으로 보인다. 단독주택 택지의 경우 전체 235세대 중 현재 84세대만 분양됐고 나머지(151세대)는 미분양 상태이다. 상업용지를 비롯한 나머지 부지도 사정이 별반 다르지 않아 업무시설 용지만 모두 분양됐을 뿐 일반상업용지와 근린생활용지는 각각 5필지와 9필지가 남아 있어 전체 분양률은 62%에 불과하다. 이는 상업용지의 경우 용적률과 건폐율이 각각 600%와 60% 이하로 낮게 책정된데다 위락시설을 건립할 수 없게 돼 있어 투자 메리트가 떨어지기 때문으로 풀이된다. 여기에 분양이 된 곳도 사업이 제대로 진행되지 않고 있어 공동주택의 경우 전체 4곳 중 2곳만 공사가 진행 중이고 나머지 2곳은 사업승인 조차 받지 못하고 있다. 이에 대해 사천시 관계자는 \"주변 여건을 고려하지 않은 분양가와 각종 규제들로 투자자들의 외면을 받고 있는 게 사실\"이라고 말했다. 따라서 신도시 주변 주민들은 지역 실정에 맞게 규제를 완화하고 분양가를 인하하는 등 대책을 마련해 공동화현상을 막아야 한다는 목소리를 내고 있다. sjk@newsis.com |
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| 사천용현택지 도시관리(지구단위)계획 변경 사천시 답변에 대한 회신 사천시청-> 시민마당 -> 시민광장 -> 시정아이디어뱅크 22번, 2012. 5.17자 게시글에 있읍니다^^ http://survey.sacheon.go.kr/sub/03_01_03.jsp | |||
| 삼천포 | 수정 삭제 | ||
| 매력 넘치는 도시 경남, 푸른 옥상 가꾸기 내년(2010년)부터 경남도는 옥상녹화 및 조형지붕 가꾸기 시책을 본격적으로 추진할 계획이다. 이는 설계자 혹은 건축주가 창의성과 자율성을 최대한 발휘할 수 있는 여건을 조성해 경쟁력 있고 매력 넘치는 도시경관을 조성하기 위해서다. 아름다운 경남의 도시 경관, 경사지붕 설치가 그 시초 경사지붕 설치는 본래 개성없이 --- 1998년 처음 시행하여 2000년부터 본격적으로 추진하고 있는 사업이다. 건물마다 다른, 경남의 독특한 도시 경관~ 경남도는 건축물의 용도에 따라 특색 있게 경관을 가꿀 예정이며, 주거용 건축물은 옥상을 녹화하거나 조형지붕, 경사지붕을 설치하도록 유도한다! 일반 건축물의 경우, 저층형은 옥상녹화 사업을 시행할 예정이며, 중·고층은 옥상녹화하거나 혹은 조형지붕을 설치토록 할 방침이다. 초고층의 경우 조형지붕을 설치하도록 유도할 전망이다. 경상남도는 도심지역에 부족한 녹지공간이 확충되는 것은 물론, 건축물의 특색 있는 이미지 연출로 인해 감성적인 도시경관이 조성될 것이다. | |||
| 강정웅 | 수정 삭제 | ||
| 사천용현택지(단독주택/점포겸용, 1종일반주거지역) 변화가 있을라나 봐요.. 작년 5. 1 부동산대책에 따라 단독주택 가구수 폐지+층수 3증-.4층, 용적율 150%-> 200% ?, 점포는 년면적의 40%이하 1층에 한함(지하층은 주거용불허) ->점포 지하층 가능으로 변경진행 중입니다... 위 처럼 변경되야 215필지 중 잡초만 무성한 200여 필지에 건축이 이루어지면 택지 활성 되겟죠.... 지붕도 경사지붕+조형지붕에서 평지붕 가능하고 녹지조성토록 하면 더욱 좋겟죠 작년 5월에 40여필지정도 미분양되었는데 지금은 1필지 밖에 없네요 | |||